写在前面:
因为我从未在中国购买过房产,所以对于中国买房相关的信息都是道听途说得来的.如有谬误还望见谅.
同时我在日本也没有购买过公寓,所以公寓的相关信息,也都是我在决定购房之际进行的粗略调查的结果,也可能会有一些遗漏和谬误,还望见谅.
以下正文.
普通人在日本买房,不外乎公寓和一户建两种选择.
公寓和中国的公寓没有太大差别.在日本,买了公寓以后,每个月要固定缴纳管理费和修缮基金,这有点类似于中国的物业费.管理费和修缮基金加在一起,每个月大体在2~3万日元左右吧.另外需要支出的费用还有,停车位每个月1.5万日元左右.再就是每年的固定资产税,根据地域不同,差别较大.但大体在十几万日元左右的样子.在日本,大部分公寓的物业管理是比较值得信赖的,不用太担心电梯会出故障,走廊的灯坏掉没人修等等各种问题,因此也算是物有所值吧.
另外和中国不同的一点在于,因为日本土地是可以私有的,因此在日本购买公寓一般会得到建造公寓的土地的共有土地所有权.共有土地所有权比较复杂,我也并没有进行过太多的调查,所以就不展开来谈这一点了.总的来说,相当于在购买公寓的时候,根据房屋大小等也可以得到一部分建造公寓的土地的土地所有权的感觉吧.但应该也没有太多实际意义的感觉.
相比之下一户建在中国的城市则比较少见.
我在考虑买房之初,当然也面临着公寓和一户建这两种选择.
在进行了一番调查和认真的考量以后,还是决定购买一户建.
主要的原因大概有以下几点.
1,自己的心理:我更想要拥有真正的属于自己的房屋和土地.这样能够让人更有归属感.
公寓毕竟要与人共有很多空间,另外也算不上真正拥有土地所有权,不能对自己的土地任意支配.
2,费用方面:公寓每个月要缴纳不菲的管理费,修缮基金和停车费.在仅仅租用一个停车位的条件下,这些费用就很容易就会达到每个月3,4万日元左右.
当然,如果选择一户建,那每隔几年也要花上几十,几百万日元进行房屋的维护,但这些维护毕竟是可以自己进行管控的,还可以根据当时的条件,根据自己的想法进行各种各样包括增建,改造在内的调整,因此灵活度和自由度非常高.
3,自由度:公寓的格局和相关的配套设施都是固定的,不可能有什么大的改动.
而另一方面一户建的话,可以选择从零开始,按照自己的喜好搭建真正适合自己的房屋,这是非常难以拒绝的优点.
4,保值性:买新的公寓价格比较贵,保值性却比较差.旧的公寓则内部配套设施又很可能比较老旧,不尽如人意.而新的一户建比新的公寓更保值,同时在将来也有改造成民宿等的可能性,灵活度比较高.当然公寓在出租的方面可能比一户建更容易一些,但考虑到个人需要比较大的空间,公寓的出租难度也会相应提高不少,所以还是一户建更适合一些.
5,安全性:公寓的抗震性能虽然比一户建(普通木造)要高很多,但我所住的城市地震风险相对其它城市低很多,所以一户建也不会有那么大的风险.
综上所述,我最终选择了购买一户建.下面我也将主要介绍一户建的购买.
首先,一户建的购买也分两种.
一种是直接购买一户建成品,一种则是自己参与设计,从零搭建一户建.
直接购买一户建成品的话,分为新建的一户建和二手一户建这两种,两种都是一样,只需要看房就OK了.
二手一户建需要注意的就是土地所有权的问题,要详细考察土地所有权是什么情况,尤其在我住的这种城市,会有很多各种奇怪的问题,后面我会详细介绍.这里暂且略过.
新一户建的话则要考察建造年份,有些新一户建已经建造了十几年还没卖出去,这种也是有的,需要小心,不要错当成新建好的.
当然,一般来说无论是房产中介还是建筑公司,都不会有在价格上进行欺诈的行为,一般也不会违法隐瞒相关信息,但如果自己不注意的话,很可能会买到自己不想要的东西,这点需要特别注意.一定要把各种信息确认仔细,不要着急下单.
如果选择从零开始搭建一户建,那则意味着大量时间精力的投入的开始.
首先在日本,想要从零开始搭建自己参与设计的房屋,大体上有两种选择.
一是找一家既卖土地又建造房屋的公司,一切都由他们来完成.
二是将两者分开,买一块土地,找一件专门的建筑公司来建房子.
第一种,就是购买建筑条件付土地的方式.
何谓"建筑条件付土地":既在你购买地产的同时,要签署一份附带的协议,保证你在一定期限(一般是3个月)内,必须与卖地的不动产公司指定的建筑公司签署房屋的建造协议.
其实刚才说的不够准确.卖土地的不动产公司和建筑公司从法律上来说并不是一家公司.但它们有着很强的联系,比如同属于一个母公司,或者有同样的出资人等等.因为日本法律规定,卖地的不动产公司禁止进行建筑行为,而因此采取这种规避措施.
"建筑条件付土地"比正常的土地便宜很多,但正所谓羊毛出在羊身上,这些便宜的钱最终还是会在建筑公司那里找回来.所以实际上也并没便宜.
类似这种"建筑条件付土地"的土地往往也做正常出售,因此也可以与不动产公司商议正常购买,这样就不必束缚于指定的建筑公司,当然土地价格也会回复到正常价格就是了.
这种"建筑条件付土地"的方式我个人是非常不推荐的.
在买房初期,我个人也曾经考虑过个方案,但最终放弃了.主要原因有以下几点:
1,在这种方案里,和你进行交涉的往往一直是中介不动产公司的人,他们都是专业的营业人员,砍价等等他们比你更在行更精明,和他们的交涉你往往很难取得优势,只能被他们牵着走,很容易被他们拉到坑里去.当然这种坑不是中国那种坑蒙拐骗意义上的坑,而是一种你遇见不到的,毫无办法的,没有道理的,只能认栽的坑.比如说他们会更少的向你言及各种各样的风险,好降低你的担心从而达成交易,而有些风险明明非常高,将来一旦发生问题你却只能认栽.
比如之前我曾经商谈了很久的一个不动产中介,针对同样一块土地的同样需求的提案,另一家专门的建筑公司提出了很多风险,而这家不动产中介却没有提及任何风险,什么要求都一口答应下来.但是根据日本的作业方式,一旦发生这些风险,最后都只能是你自己承担经济等损失.
2,不能更换建筑公司意味着就算你对这个建筑公司不满意,也毫无办法.我一共经过了3,4家建筑公司的对比,才最终选择了现在这家建筑公司,但还是不能让我特别满意.如果你从一开始就被固定在一家甚至签好合同以后才有机会见面的建筑公司,我觉得满意的概率就会更低.
3,土地和建筑既捆绑又独立的契约让你在发生问题以后更难解决.
因为你的契约同时涉及两家公司和两份合同,一旦发生了什么问题,一切就会变得更加麻烦.
事实上对日本人来说,"建筑条件付土地"也是他们认为最容易产生各种问题的一种方式.
4,这种方式唯一的优势:土地价格便宜其实是不存在的.正所谓羊毛出在羊身上.看似土地价格便宜很多,但最终这些土地便宜的价格全部都会在建筑上找回来.事实上我用同样一块土地,以"建筑条件付土地"在不动产中介和非条件付在其他建筑公司那里进行概算(見積),结果是同样条件的建筑价格+土地价格,总价格是相差无几的,甚至建筑公司那边还要更便宜一些.
综上所述,我是极力的不推荐"建筑条件付土地"这种方式的.如果喜欢这块土地,也完全可以以非建筑条件付的方式去购买,哪怕多花一些钱.
下面谈谈第二种方式,也就是直接联系建筑公司的方式.
建筑公司在日本大体分为三种.
1,工務店(工务店)
2,ハウスメーカー(房屋建造商)
3,設計事務所(设计事务所)
这三种的中文翻译实在让我头疼的很,尤其第二种,后面就按照括号内的翻译来使用了.各位见谅吧.
下面介绍一下这些建筑公司的特点.
工务店:工务店一般是当地的小建筑公司的感觉.他们的设计能力比较低,施工能力比较强,建造价格在三种里面最低.
房屋建造商:房屋建造上一般属于大手建筑公司,在全日本经营建筑工作,设计能力比工务店要高,施工能力也特别强,能够建造各种架构的房屋,建造价格一般来说比较高,但也有很多价格比较低廉的房屋建造商.
设计事务所:设计事务所是一般正常人不会使用的建筑公司(也许算不上建筑公司),一般都是有钱人才会用到,价格最高.顾名思义他们的设计能力是最强的,可以根据你的意愿进行各种独一无二的设计,但他们的施工能力几乎为0.他们设计好了房屋以后会通过招标的方式找专门的工务店等进行建造.
但现在也有很多建筑公司,他们到底属于哪一种则比较暧昧.比如我现在正在使用的建筑公司,我就不是很清楚它到底是算工务店还是房屋建造商,总感觉是一种介于之间的存在.
在开始建造房屋甚至购买土地之前,选择一个建筑公司是首要的问题.
你可以查找当地的工务店,房屋建造商等,上门跟他们进行商谈,提出你的需求,让他们给你做一个计划和概算,他们同时也可以向你提供一些土地的情报,供你参考,甚至协助你寻找土地,但大体上他们并不出售土地,只是协助你寻找土地,提供土地情报.另外也可以多去参观他们的样板房,了解他们都善于建造什么样的房屋.
通过多与几个(个人认为至少5个以上)这样的建筑公司进行商谈,就可以从中选择出最适合自己的建筑公司.
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