下面进入今天的正题,书接前文.
上次讲到了日本的建筑公司分为三种.
因为第一种工务店都是比较小的会社,所以没有比较统一的标准,无法详细介绍.
而第三种设计事务所对我而言有太高端,没有接触过.
所以接下来就稍微介绍一下几个比较大的房屋建造商.
PS：因为我个人并没有使用任何一个下述房屋建造商,所以一下内容是我当初调查及上门咨询时得到的结果.仅供参考.
・パナソニックホームズ
松下旗下的房屋建造会社.自己说只能建造非木造住宅.网上查,用他家建房子的话内部的厨房配件,浴室等如果采用松下的设备,可以以更低的价格从松下拿到货.造价非常高.属于房屋建造商里的高端品牌.优点很多,缺点就是贵.
・積水ハウス
大手房屋建造商.主推钢骨结构的住宅.但自己介绍说也可以造木结构的住宅.造价非常高.属于房屋建造商里的高端品牌.和松下一样,优点很多,缺点就是贵.
・一条工務店
虽然叫工务店其实也算得上是房屋建造商了.主要是木造住宅.他家的优势和主打是全馆地热系统,地热是标准配置,同时房屋的气密性隔热性能等都比较好.缺点是比较经济实用的系列,房屋改造空间不大,只能按照它规定好的样式来建,不能随心所欲按自己想要的设计来.另外的缺点就是他家的厨房浴室卫生间等的标准配置都是他家的自有品牌产品,从洗碗机到浴缸,如果想换成松下或者lixil等其它厂商的产品,就要额外花不少钱.造价属于比较适中的.
・タマホーム
是一家低成本的房屋建造商.据自己说是全日本造价最低的房屋建造商.价格确实很实惠.但是其它方面就不好说了.
・百年住宅
也是一家低成本的房屋建造商.据自己说自己建的房子特别牢固,虽然是木造,但抗震性能特别好,杠杠的.但是实际感受来看他家设计的东西实在是中规中矩,没有特点.可能是太注重质量了,而对美观毫无追求.
其它的房屋建造商还有很多,我自己接触比较多的也就上述这么些个吧.你自己建房子的时候还是肯定免不了要亲自上门考察一番的.
简单的介绍了房屋建造商以后,就正式彻底的切入正题.介绍真正至关重要的一些内容.
前面讲到委托房屋建造商帮你找土地的这一步骤.
接下来我就详细来讲一讲土地相关的事情.
首先介绍一下土地相关的知识.
日本的土地是私有制的.买下来,土地就是属于你的.这是和中国有区别的一点.对于那些想体验一下真真正正拥有一个固定资产的人来说,这无疑是一种非常令人愉悦的事情.同时外国人也是可以进行土地交易的.
关于土地有以下的术语,我将逐一介绍一下.
更地（さらち）：
指土地上没有之前的旧建筑物遗留等,是一块光秃秃的土地状态.与之相对的是”古家あり”的状态,即土地上还残留着之前的建筑.在日本拆除建筑是要花费不小一笔费用的.所以更地与否是很重要的,直接和你整个的造房成本挂钩.
角地（かくち）：
指街角位置的土地.即土地有两条相邻的边都是道路.角地有优点也有缺点.优点是两面临街,可以自由选择开门的方向,设计上自由度更高,同时停车也会更方便.缺点是因为法律法规,角地的角上有一块区域是不允许建造建筑物和停发车辆遮挡视线的.
下图黄色建筑就处在一块角地.可以看到,该建筑在两条道路夹角的位置做了一个奇怪的斜面,导致房屋变成了奇怪的形状. 在日本经常可以在街角看到这种奇怪形状的房屋. 这就是因为法律规制导致的.
因为如果在道路的夹角的红线内也建造建筑物的话,路上的行人和车辆视野会被建筑物挡住,无法及早发现交叉道路上的行人和车辆,容易发生交通事故,所以在红色的夹角区域是禁止建造建筑物及放置会遮挡路上行人及车辆视野的物体(包括车辆)的.因此买角地相当于有一块区域你只能拥有,却不能实际使用.
下图也是一个比较明显的例子.
整形地（せいけいち）：
即四方形或长方形的形状规整的土地.日本有很多奇形怪状的土地,比如三角形等等.整形地就是专门形容那些形状规整的四边形土地的.
私道（しどう）：
私道简单来说就是私有道路.
像我所在的城市,因为历史原因,私有道路是非常多的,几乎每条不超过3米宽且两旁都是房屋的道路都极大可能是私有道路.像是下图这条道路,是祗园花见小路里的一条小径,这条小径就是私有道路.如果你现在去的话,应该可以看到张贴的告示牌写着"私有道路禁止拍照".
这种私道一般都是由道路两旁的各房屋的主人拥有自己房屋前面那一块道路的土地所有权.当贩卖土地的时候,也会把私道的面积加在里面一起贩卖.因为私道不能随意禁止他人使用,不能随意放置物品,更不能建造建筑物,其实相当于有名无实,你有,但不能用,甚至不能随意支配.所以有时候在网站上看到同样面积和条件的土地,有的很便宜,那你就要仔细点进去查看一下是不是有很大一块面积是私道了.因为私道非常不值钱.
セットバック：
セットバック在网站上经常被和私道放到一起提及.因为它们虽然叫法不一样,但是实际却差不多是同样的东西.你只能拥有,不能实际使用.
セットバック是指,当你土地旁边的道路宽度不足4米(有的地方是6米)的时候,你和你在这条路对面的邻居,有义务留出4米的宽度供消防车辆等的通过使用.实际操作就是假如路是3米宽,你和你路对面的邻居需要各让出0.5米来确保4米的宽度.那么这0.5米的土地就被称为セットバック.
在セットバック上不能建造建筑物(包括墙),不能随意堆放物品等.将来道路也很可能会扩展到4米宽把你的セットバック吞并,最后就变成了一小块私道.
详细可以看下图.橙黄色部分就是不能建造建筑物的セットバック.
像下图这样的地方就是典型的セットバック.这块土地显然是墙里面宅子的主人所有,但他的围墙却不能建在这块土地上,只能在上面放几盆花草.
在日本不同的土地有不同的建ぺい率和容積率.建ぺい率和容積率限制了你在该土地上所能建造的房屋的大小.举例来讲,假如有一块100平方米的土地,建ぺい率是70%,容積率是200%.
则你盖的房屋,在土地上的投影不能超过100*70%=70平方米.差不多就是说你每层最多只能盖70平方米的意思.
详细也可以参考下图.
而容積率200%*100平方米=200平方米,则意味这你这间房屋所有楼层加在一起的使用面积不可以超过200平方米.比如你一,二,三层都盖70平方米,那么整个使用面积为3*70平方米=210平方米,超过了容積率限定的200平方米,是不可以的.
用途地域（ようとちいき）：
根据日本的都市计划法,将土地的用途进行了分类,共有十几个种类.
不同的用地,有不同的建筑规制,包括前面说到的建ぺい率和容積率等等.不同的用地,也决定了你建好的房子可以从事那些商业活动等等.这个详细说起来会非常复杂.我就不多赘言了.下面附上维基百科的地址,有兴趣的可以在里面查到详细的资料.
看了上面这些,你大概就能够在浏览日本的不动产网站时比较清楚明白一块地究竟如何了.
我所在的城市很多路特别窄,只有两米宽甚至一米宽,所以这点也需要注意.这决定了你将来能停什么样的车,甚至是是否需要租用外面的停车场.
有没有上下水道,煤气等基础设施上的问题:
可能有人不觉得这些会有什么问题,然而实际上是很容易有问题的,而且一旦有问题很难解决,甚至要花费大量金钱.实际上我就差点在这上面栽跟头.
虽然日本有法律规定类似情况不动产商是需要告知买家的,但法律规定也只保证了一定范围内的情况,超过范围的情况,一方面可能对你自身也还是会有影响,另一方面可能你自己也会心里不太舒服.所以最好进行一下相关的调查.
下面的网站是日本专门收集各种不良物件的情报的网站,租房等等也很有用处.
各地区的市政网站会有当地的治安情况的资料可以查询,也建议进行一下了解.
了解土地之前的状况:
了解这个有助于确定土地下面是否有奇怪的东西.如果在施工过程中发现奇怪的东西,会造成很大的影响.像我住的城市挖地的时候就算挖到什么文物也不是不可能.那样就说不定会变成什么样的事情.如果提前就知道土地之前上面也建造过房屋之类的,那也几乎可以确定土地里不会有什么了不得的东西.这样可以降低风险.如果无法确定土地里是否会有不确定的埋藏物,那可以考虑在签土地买卖合同的时候就约定让卖家来承担相关风险.
实际彻底仔细的考察土地的状况:
土地的实际状况一定要仔细彻底的考察,从哪里到哪里是你的土地,每一个边角都要确定无疑才行.不然也会有很多奇怪的问题后面才发现,那可就不得了了.这个实际上我也遇见过.因为我住的城市的历史原因,各种奇怪的问题会特别的多.
