浅谈在日本购买一户建(三)

 浅谈在日本购买一户建(二)的链接 

下面进入今天的正题,书接前文.

上篇文章算是比较详细的介绍了在日本购买土地时会遇到的各种相关名词的含义以及土地购买时需要注意的一些问题.

下面我将列举一些我自己在购买土地的过程中实际遇到的问题,帮助大家更好的理解前面说到的那些注意事项,也算是一种经验之谈吧.

首先就是开始的时候我对角地缺乏了解.我没认识到角地的缺点--边角的位置无法建造建筑和驻车,因此导致看中的土地比我实际想象中的能使用的面积要小,所以不得不重新评估土地的价值.不过相信各位看过了我的介绍应该不会再遇到这类问题.

其次就是对土地的实地确认不足.实际上因为我所住的城市比较老旧的房屋特别特别的多,有很多奇怪的设计和构造.我看中的土地上原来的旧房屋和隔壁的房屋是共用一面墙壁的.虽然现在我看中的土地上的旧房屋已经拆除了,但隔壁的房屋还在.而因为和隔壁共用墙壁,所以我看中的土地上有将近5cm~10cm左右的边缘被共用的墙壁占用了,无法拆除.当时实际看地的时候没注意到这一点,以为自己土地的边缘是直到隔壁的墙壁为止,然而实际上隔壁的墙壁有一半的宽度是在我的土地上的.这点本来也是可以拿来砍价的.却没注意到.

还有就是上下水的问题.虽然我的土地本身有上下水道和煤气管道等等.但管道的直径比较细不是很好,导致3楼供水会有问题,所以需要从道路下面的主管道重新引入新的更粗一些的管道.然后这里产生的一个问题是,土地西面的道路虽然比较近,但却是私有道路,且其中一块必须挖开的土地所有人已经无法找到(因为京都历史悠久,那个所有人继承那块私道土地的时间大概在60多年前),因此无法得到他的许可去挖这块土地,也就无法在西面引入管道(虽然强行施工也不是不可以但可能后面会有法律等等的问题).但南面道路引入管道距离又比较远,需要花费更高的价格.这个问题事先没有认识到,所以在土地签约当天了解到这个情况以后,不得不暂停了签约重新思考对策.

以上这些是我在实际买土地的过程中遇到的问题.希望对各位能有所启发.总之一定要边边角角仔细确认,绝对不可掉以轻心.

上面的这些内容大体上算是一些比较确实的经验吧.接下来我还想再谈一谈我个人的一些算不上确实的心得.

这些心得大体上只是我个人的一些想法的总结,算是我个人的一些浅薄的认识,也不能就说是肯定是对的,因此我单独的拿出来,免得大家误解.大家对这些也尽量仁者见仁,智者见智.

这些心得大体上就是关于土地的价格的.

土地这种东西和其它很多商品不一样,是没有明码标价的.个人卖家的定价大体上来自于周围邻居和亲朋好友的经验,不动产商或者开发商卖家的定价则大体来自于市场的平均水平和经验吧.一般来讲,个人卖家除非遇到特别着急卖的情况,否则砍价还是比较难的.如果是不动产商或者开发商的话,砍价应该还是比较容易的,因为不动产商开发商只是以盈利为目的,只要能够达成利益就可以出售,因此讲价的空间也更大一些.个人则不单纯是这样.至于砍价的幅度能有多大的,一般大体上不会超过100万日元.

有很多中国的不动产营业者可能会跟你吹嘘说能讲下更多的价格.我个人的意见是不要听信,这种夸大其词大体上是为了拉你的买卖顺嘴胡说打空头支票.他当然可以以任何你想要的价格去砍价,他只需要动一动嘴动一动腿,如果侥幸成了那他能赚不少的中介费,如果不成他也不损失什么,所以他压根不太在乎成败.但对于你个人来说,已经到了讲价的阶段,大体上也是对土地有很大的意向了,如果不慎找到压根不在乎成败的人去砍价,谈崩了的话后面大体上也就没戏了吧.所以最好还是去找真正有经验的,不说大话的不动产商或者建筑公司去做这件事.

在日本影响土地价格的有以下几方面:

一个是距离城市中心的距离.越靠近城市中心越贵,每年的涨幅也会越高.同时在城市边缘的土地价格涨幅近年来越来越低,需要注意.

另一个是距离电车车站的距离.离车站越近也越贵.这里需要注意的是电车的噪音问题.如果是地上电车,噪音问题不可小视.

另外,周边的生活便利度,各种设施等等也是影响土地价格的重要因素.

另外一个影响土地价格的因素就是土地的面积.大于60平方米小于100平方米的土地面积因为最适合做一户建用土地(地区不同这个面积可能会有变化),所以每平米的土地价格会比更小和更大的土地更贵一些.

如果想对某一块土地的价格等等进行考察,我推荐各地域的レインズ网站.下面给的是我所在的近畿地区的レインズ网站.其它地域的レインズ网站可以在google检索得到.至于レインズ网站是什么,后面我再详细介绍.

近畿レインズ

心得就到此为止.接下来我将介绍一下购买土地的整个流程及购买过程中的一些相关的知识.

当有人想出售一块土地,会有两种情况发生.一种是另一个人知道了他要出售土地,直接与他进行交易,不通过中介.这种比较少见,一般人尤其是咱们这种外国人因为在本地人脉没那么广,一般也很难会遇到.另一种情况就是他找到不动产中介,公开土地信息,进行出售.在日本有一个专门用来协调全国所有不动产信息的公益法人,所有不动产业者必须将他获得的不动产情报上传到这个公益法人的系统中,供其它不动产业者查询检索.当然还有很多细则我就不赘言了.但大体上就是这样的.而这个公益法人运营的网站在近畿就是我刚才提到的近畿レインズ网站.对于不动产业者,它提供各种不动产信息的交换功能.对于普通人,他提供的是详细的该地域内的各地区每月,每季度,每年的不动产交易的各种详细情报,供普通人在购买不动产时进行参考.

下图是从近畿レインズ网站上取得的京都二手公寓相关的信息的一个截图,可以看到非常的详细,甚至已经进行了趋势分析.

因此,当土地卖家将土地委托给不动产业者以后,就相当于开示给了整个不动产业界.接下来无论买家在哪个不动产业者那里都可以检索得到该土地出售的信息,这对加快土地透明的流通有很大的帮助.所以不管你去到哪一个不动产业者那里,检索到的土地信息几乎没有差别,差别将仅仅只是不动产业者根据你的条件,进行的人工筛选导致的.而这些信息,其实也和你在不动产信息查询网站,比如现在日本最流行的suumo里查询到的信息没有什么大区别.因此你也完全可以先在suumo上进行查询以后,再去不动产业者那里请求实地查看土地和请不动产业者协调购买事宜.

在日本不动产中介的中介费用一般是交易额的3%.但像我是让建筑会社帮忙处理购买土地事宜,因为后面建筑也是在他家做,所以他给我1.5%中介费的优惠价格.所以3%的中介费也不是固定的,也有砍价的空间.

看好土地,联系好不动产中介,接下来就是砍价和交涉的部分了.日本人的砍价和交涉方式很传统.

像我这种找了建筑公司帮忙交涉的人,建筑公司会拿着建筑的粗略设计图去跟对方交涉,向对方表明购买土地的诚意:看,建筑都设计好了!同时砍个100万左右的价格,能不能成功则看运气了.

至于为什么要跟对方表明购买土地的诚意呢?是因为日本是先签购买合同,同时在合同里一般会特别注明,如果后面贷款失败,则合同解除.签了合同以后,卖家就会将土地留给你.然后你再去申请贷款.如果贷款失败,那么合同就自动解除.但是如果有人签了合同以后又反悔了,恶意的让贷款申请失败,则对卖家来说会产生不小的损失.所以买家一般都会跟卖家积极的表明购买土地的诚意,让卖家放心.

交涉完成以后,就是签合同的阶段.

这里需要注意的就是,在签合同之前,一定要提早几天拿到合同的文本,仔细阅读合同的每一项条款.如果觉得有任何问题,都要立刻积极主动的询问不动产中介,如果觉得不合理,那就跟卖家交涉修改合同内容.这些都是可以的.千万不要在对合同内容理解不充分的情况下签合同.

签合同的时候,买卖两家连同两家的不动产中介聚在一起,卖家的不动产中介会找一个拥有不动产交易从业资格的专门人士来逐条跟你说明合同内容,如果你有任何问题可以随时提问,他会解答给你.这些都是为了保证交易的公平公正性.

最后就是盖章了.这里需要再次提醒各位,合同上的印章应该是不可复制的手制印章,而不是机器批量生产的廉价印章.因为貌似有好多在日华人都是用机器批量生产的印章作为实印,这种印章是可以伪造的,所以一定要小心,毕竟是很重要的合同.

那么最后再说一下我个人土地交易以后,得到了哪些文件.

一个是交易的合同.这个就是交易合同的本体.

一个是对交易合同的补充的特约说明.这个主要是对交易合同的补充说明,里面详细说明了比如像是银行贷款怎么样算是失败.什么特殊情况下可以解约等等.算是和卖家特别约定的一些事情吧.

一个是重要事项说明书.里面主要记述了土地的相关情报.包括周围土地的所属,变迁,该地域遭遇地震的几率,遭遇洪水的几率,滑坡的几率......还有京都特有的景观规制的详细规制内容(好在我买的地距离各种世界遗产还挺远的没有太麻烦的规制),等等一些信息.总之来说这一套东西很日本,反正一切都扔给你了,后面再有问题是找不着卖家了.

这样土地合同就算是签完了.

接下来就是办理银行的贷款了.银行的贷款各个银行都不一样,以后我会专门说一说我找的银行的详细内容.这里就不赘述了.

银行贷款成功以后和银行签订合同的当天,银行,土地卖方和卖方的不动产中介,我这边的建筑公司,还有我们自己,很多人挤在银行的一间小屋子里,签好了和银行的合同,给土地卖家交割完了款项,就当场委托了土地登记从业者开始办理土地登记的转移.大概花了一个月的时间办理登记手续,土地就彻底变成我们自己的土地了.

那么今天就到这里.在购买土地的过程中,其实建筑公司那边建造房屋的事情也一直没有停下来.一直都在进行着艰苦的打ち合わせ.后面我会开始进行相关的介绍.