关于在日本购买及使用自行车

 在日本购买自行车,有以下几个方面需要注意.

自行车登录机制

为了抑制自行车盗窃行为,日本有自行车登录机制.

因此无论是购买新车还是二手自行车,都必须要做自行车登录,价格600日元.登录以后,自行车会通过自行车车体上钢印的唯一编号与你的身份绑定并在当地的公安局形成记录.当自行车被盗或因为违停被执法人员拖到车管所的时候,你可以通过在办理登录时得到的登录票(要保存好)去公安局报案或者去车管所领取自行车.如果不做自行车登录则很可能意味着你无法证明自行车属于你,尤其是二手自行车,这很可能会使你在自行车丢失时无法报案,或在自行车被拖走时无法领取,甚至在警察盘问时可能面临盗窃指控.同时也意味着,虽然日本有很多被扔在停车场被人遗弃的看似功能完好的自行车,但不能随意捡来使用.如果捡来看似被遗弃的自行车使用,一旦因为交通违规等原因被警察盘问,很可能将面临被指控盗窃的风险,后果相当严重.

关于自行车登录本身需要注意的有以下几点:当在实体店例如yodobashi购买新车的时候,可以直接在购买时进行自行车登录,但在亚马逊或乐天等网店购买的时候,往往无法在购买的店铺做自行车登录,这时候就需要在收到自行车以后自行到可以进行自行车登录的店铺--通常贩卖自行车的实体店都可以--进行自行车登录.如果是购买二手自行车,则需要自行车原来的持有人先解除自己的自行车登录才能进行自行车登录,或者携带可以证明自行车交易的相关证据才能进行自行车登录.

另外,自行车登录并不是日本全国通用的,例如从东京搬家到大阪,则需要先在东京解除自行车登录,并在大阪重新进行自行车登录.

自行车保险

大约是从2018年起,加入自行车保险变成了自行车使用者的义务.

因为日本人口老龄化很严重,所以街上高龄人士极多,一旦不小心发生碰撞,很容易造成严重的人身伤害,如果没有保险,后果不堪设想.

下图是一些真实的出自日本国土交通省的自行车交通事故案例.

如果在没有保险的情况下被判定几千万的赔偿金,对普通人家来说差不多就是倾家荡产了.

因此自行车保险极其必要.

如果是在yodobashi购买自行车,且注册了yodobashi的网上会员,则可以免费享受为期一年的赔付额度为3000万日元的自行车保险.详细可以在yodobashi网店自行车的购买页面查看.

另外在yodobashi购买自行车,也可以在购买时选择追加1100日元,给自行车贴上红色TS标签.

这个红色TS标签,附带为期一年的自行车保险.赔付额度为1亿日元.

关于TS标签具体详细信息可以通过下记网址查询:

https://www.tmt.or.jp/safety/index2.html

关于上记两个yodobashi保险的区别:一个是对人,一个是对车.

前者是被保险者骑任何自行车发生交通事故都可以赔付,

后者TS标签则是贴了TS标签的自行车不论任何人骑发生交通事故都可以赔付.

关于其它的自行车保险比较经济的还有:

罗森的自行车保险:

链接:https://www.lawson.co.jp/service/hoken_s/hoken_bicycle/

其它保险公司也有自行车保险但因为价格比较贵因此请自行比较选择.另外也有很多其他保险有附带自行车保险的选项,比如sony的自动车保险,一些户外运动保险等等,可以自行摸索.

自行车的购买

在资金允许的情况下,建议购买新车.在资金不太允许的情况下也建议购买新车.

同时,购买新车也不建议在amazon,乐天等网店购买,最好是在yodobashi等实体店购买.

原因是二手车质量无法保证.自行车这种交通工具损耗部件比较多,车胎,刹车甚至车灯都是损耗品,使用一段时间以后,甚至保养不当,都会造成需要维修或更换的情况发生.而对于不能自己修理或更换部件的人来说,日本自行车修理店的价格非常昂贵:换一个车胎5000日元左右.而一辆全新的中上档普通自行车也只要两万日元左右.同时新车的选择面比较广,你可以选择最适合自己的高度款式等等,而二手车一般没有那么广的选择面.

而在网店购买自行车,意味着需要自己进行自行车登录,也没有自行车整备人员对自行车进行整备,当收到自行车以后需要自己进行调节--比如刹车,车座的高度,车把的方向等.而在实体店购买自行车,你可以在现场试车,让店内的自行车整备人员帮你将自行车调整好.同时像yodobashi还免费附送一年的自行车保险,自行车登录也可以在购买时一并完成,这些都是比网店更有优势的地方.另外,如果后面发现车子有质量等问题,对于这种大型商品,yodobashi这种实体店的处理要比网店有很大的优势,毕竟将这种大型商品邮送去网店且不说运费谁出,邮送本身也会非常麻烦.

另外,如果不是购买运动用自行车,普通的买菜车最好选择有自发电照明灯的车型.因为在日本,法律规定如果在夜间使用自行车,自行车必须有照明灯.虽然有自发电照明灯的车型会稍微贵一些,但这种自发电照明灯通过前轮的旋转发电,供电给车灯,同时车灯有光感器,在天黑的时候自行车骑行时就会自动点亮照明灯,不需要手动开关灯,也不需要电池,而且经久耐用,非常实用,所以贵这点钱是完全值得的.

关于自行车需要注意交通法规
日本的交通法规非常细致繁琐,关于自行车需要注意的交通法规主要有以下几条.

1. 骑车时禁止佩戴耳机收听音乐等.(警察看到时常会进行说教)
2. 禁止单手骑行(包括下雨时一只手撑伞或买东西时一只手拎东西,警察看到偶尔会进行说教,雨天最好使用雨衣)
3. 骑车时禁止两辆或多辆自行车并排前行.(礼貌问题,容易被路人骂)
4. 自行车应当与机动车一样遵循左侧通行的规则且应尽量在机动车道靠左侧行驶且禁止逆行.(PS:关西地区几乎没人会遵守该规则,但警察极其偶尔可能会因你不遵守该条规则而对你进行说教)
5. 禁止鸣笛要求前方路人让路.(因为4的原因,行人没有给自行车让路的义务,因而是极其严肃的礼貌问题,最好使用"すみません"代替鸣笛,不然很容易被白眼)
6. 过马路时要按照行人的红绿灯通行.步行街等区域要下车推车行进.
7. 在机动车需要一时停止的地方,自行车也要一时停止.(这种地方一般是视线不好的路口不小心行进很容易发生交通事故至少要非常小心的减速慢行)

上记自行车交通法规虽然非常严格,但实际执行状况并没有那么严苛.但个人建议还是在可以遵守的条件下尽量遵守交通规则.原因是:一旦发生交通事故,将根据你的过失来进行赔偿的计算.你对交通规则的遵守情况直接决定了你将赔付多少钱.

再看一次这张图,可能会有助于你保持对以上交通规则的敬畏.

以上

Chia(奇亚币)入门

 chia简介

chia是最近兴起的一款数字货币.当前时间2021年的4月29日为止,还没有正式交易的功能.但早已名声在外.

原因可能是因为开发者为当年BT协议的创始人.另外一点可能是因为它基于硬盘挖矿的原因.

BT协议创始人的头衔光环意味着可以期待这是一款设计严谨的产品,同时也意味着能够得到大量BT圈内人士的关注.

硬盘挖矿意味着响应最新的节能和环保风潮.众所周知的是比特币等电子货币的电力消耗已经非常离谱了.而全世界范围内最近掀起的这股节能环保风潮将来早晚有一天会烧到电子货币头上.而chia的口号就是节能环保,它能够采用相比其它电子货币而言相当节能的手段来挖矿.因此可以预期在将来比起其它电子货币会有更广阔的发展空间.

chia的原理

chia的原理简单来说,和买彩票抽奖差不多.

chia在你硬盘的空白空间内,创建一张体积100GB左右的彩票.

同时将你的账户链接到chia网络中去.

chia网络每隔一定时间,会随机抽取出几十张中奖的彩票.如果你抽中了,那你就获得奖励--chia币.

如果没抽中,那就谢谢参与,等待下一次抽奖.

因为抽选的中奖彩票数量不随着彩票总数的增加或减少而变化,所以这意味着,你只有拥有在整个chia网络中更多比例的彩票数,才有更大的中奖可能.

举例来说,如果你最开始有1T的空间,创建了10张彩票.那么当chia网络总共有10T空间,100张彩票的时候,如果你中奖的可能性是1/10.

你保持的空间不增加,而chia的网络总空间增加到了100T,1000张彩票,随之带来的则是你的中奖率变成了1/100.

当然实际的情况比这要略微复杂.但大体的原理就是这样.

所以要想提高中奖率,那么就需要不断的增加自己在总空间中所占的比例.

另外一点就是,运气也是一个很重要的成分.虽然从宏观上看概率是会平均分配的,但在短时间内,也存在着虽然你买了100张彩票却没中奖,而有人只买了一张彩票却中奖的可能性.

chia耕种的入门

chia币不将chia的生产活动称为挖矿,而称作耕种.这是因为chia币的生产过程与很多其它电子货币所有的那些本质区别.chia币的生产更像是农民的耕作过程.

• chia耕种需要的设备

要想生产chia币,需要的硬件配置有:

一个功率还算不错的多核CPU,核心数和功率当然是越多越高越好.但像我这样只有8核16线程3.0额定功率的AMD也还算可以的.

大内存.多大为好呢,个人觉得至少要16G以上.具体后面在详细说明.

一个读取写入速度越高越好的SSD硬盘,要选择M.2接口,大小至少1T以上.

大量大空间空硬盘以及确保硬盘可以同时连接电脑用的硬盘盒.

可能还需要一个低功耗的专门耕作用电脑,这台电脑配置不需要太高,只要能稳定运行chia客户端即可.

• chia耕种的过程

chia的耕种过程分为两个步骤.

❶垦荒

这个过程可以看成是刚才用彩票打比方的时候,生产彩票的过程.

在这个过程中,需要大量的对硬盘的读写操作和大量的计算操作.

因此一个功率强劲的CPU,大内存和快速的SSD是提高垦荒速度的关键因素.

在垦荒前,首先需要设定耕地的大小.

这里有从100GB开始到800GB不等的几种选项可供选择.

但是需要注意的是,更大的土地对后续的抽奖等等毫无益处,也不会缩短垦荒时间,实际上官方也是不推荐开垦比100GB更大的土地的.所以请毫不犹豫的选择100GB的选项.更大的土地需要更多的时间,而现在软件还在完善期间,中间如果发生错误,只能重新开始,更长的垦荒时间意味着更大的风险,因此不要做无用的尝试.

在垦荒过程中,将使用更大的硬盘空间来进行缓存操作,100GB的耕地在垦荒过程中将使用将近250GB的硬盘空间.这意味着一个1T的SSD硬盘可以同时进行3块耕地的垦荒操作.

另外,每一块100GB的耕地在垦荒过程中读写数据量将达到1.7TB左右.

因此SSD硬盘的读写速度将成为一个很大的瓶颈,严重影响垦荒的速度.

选好了耕地大小以后,就需要选择耕地的数量了.

在这里将有一个并发垦荒的选项.如果不选,则是默认按顺序垦荒.如果你的CPU支持8个以上的线程,我建议进行至少3个并发垦荒.按顺序每次一个垦荒,将非常花费时间.每次垦荒花费的时间根据机器性能不同而不同,但大体都在10几个小时左右.不并发垦荒,想做出1T的耕地,需要至少一个星期的时间,这还不算中间遇见软件问题导致垦荒中断不得不重新开始的情况.

在耕地数量选项里还有一些高级选项,各人建议保持默认值.内存大小默认是每块耕地使用3.3GB左右内存,所以按照我推荐的至少3块耕地并发垦荒来看,内存需要至少10G,再加上系统其它的内存消耗,那么准备至少16G的内存应该是比较正常的.而线程方面,默认是每块地使用2个线程,那么3块地需要6个线程.再算上系统其它消耗,8个线程的CPU应该是打底的配置.

至于增加线程的数量能否增加垦荒的速度,我个人的实际经验是,除了增加软件的不稳定性,什么也得不到.软件尚在完善期间,能默认还是尽量默认,胡乱尝试往往导致严重软件错误,得不偿失.

接下来是指定垦荒所使用的临时目录.

这里选择你的SSD硬盘即可.需要注意的是这里提供了两个临时目录的选项,都选择SSD硬盘即可,没什么大的意义.如果像我一样有强迫症,可以在SSD里建两个文件夹,垦荒的过程中进去看看,就明白这两个目录都是做什么用的了.实际上只设定第一个也是可以的.

当垦荒完成后,这里的内容将全部被清空删除.

最后是指定垦荒生成的耕地的最终存储目录.

这里选择你的有足够空间的HDD硬盘的目录.

这里是最后生成的耕地或者说彩票文件的目录.垦荒完成以后,你的耕地或者说彩票将生成在这里.它的大小将是你最初选择的100GB.

❷耕种

垦荒出的耕地,只要一直存在并连接到chia的网络,就如更才所说,就会一直参与抽奖.

你可以将你的耕地部署在任何能连接到chia网络的电脑上.将它转移到其它电脑或者硬盘上都是没有问题的.你可以选择一个低功耗的能够保持24小时在线的电脑,只要它能够打开chia客户端,连接到chia网络,同时能够挂载所有你的耕地所在的硬盘就可以了.这也是chia币节能环保的原因所在,一旦垦荒完成,就不再需要大量计算,从而降低电力消耗.

为什么要玩chia

从上图可见,现在我拥有将近5T共46块耕地.平均预计抽中奖的时间为2个月.是不是有点长?

虽然相比其它电子货币,也许这个时间还算是不错的.毕竟5T的空间如果不算CUP,内存,SSD等的投入,单算硬盘空间的话,相当于1万日元左右.

但是其实Chia的好处在于,它对于任何一个普通人来说,也完全是可以玩的东西.因为你只要垦荒以后,把耕地放在那里就好了.你甚至可以不用我推荐的那么大内存,那么大的SSD,甚至不需要同时垦荒,你只要花20个小时30个小时甚至更多时间,哪怕只开垦出一块耕地,放在那里.然后每天打开电脑的时候也一起打开chia客户端,就像打开BT工具做种一样,让它自己去抽奖就好了.虽然可能概率很低,但聊胜于无.每次你去彩票站买彩票中大奖的概率也并不会就比这个更高不是吗?那么为什么不买一张这个彩票呢?它一次买入,并不需要你浪费更多时间,精力,电费在上面,而说不定哪天就会给你带来意外惊喜,何乐而不为呢?

而对于我这样的重度PT用户来说,也可能这只是我购入大量硬盘和升级电脑设备时用来通过老婆审批的一个藉口而已.

浅谈在日本购买一户建（番外篇1）

虽然因为房子还有一些事情没有完全告一段落,所以还要半个月一个月左右才会开始动笔.

趁着现在有时间,先写一写搬进房子一个多月以来,对一些电器设备之类的使用感受.总之就是我现在最想吐槽的东西.

首先是厨房.

1,厨房的感应式水栓我是强烈推荐的.

好处之一是能极大提升厨房的工作效率--不用再开关水龙头.涮杯子涮盘子都只要放在水龙头下面刷的一下出水,然后拿走自己就会停掉.节省时间的同时,如果是连续涮几个杯子盘子也能一定程度上节约用水.

另外就是对于我这种讨厌用脏手触碰水龙头开关的人来说,使用体验实在是棒极了.手脏了的时候不用接触水龙头开关就可以把手洗干净,不用担心水龙头被弄脏,这点真的很棒.

硬要说缺点就是有时候会意想不到的误触出水.另外虽然出水可以使用感应开关,但水量的大小和冷热调整还是要使用搭配的传统水龙头开关来进行.

另外比起松下我还是推荐lixil的厨房.原因一个是松下的厨房柜子功能没有lixil的强.另外像是这个感应水栓,lixil在停电的时候可以切换成手动,松下的感应水栓貌似无法切换成手动,停电就会无法使用.

2,厨房的柜子还是推荐大厂的.

厨房的操作台因为大体上只有松下,lixil一类的大厂可以安装,所以也没什么好说的.

但是操作台后面的装碗盘用的柜子,在宜家,ニトリ,等等其它家具店也有卖的.

价格上来看的话,lixil打完工务店折扣30万左右的柜子,家具店里便宜的也就10几万.

家具店在价格上确实能便宜不少.

区别在于lixil这种是工务店直接给你嵌在墙上安装好.某种程度上的定制也可以实现,比如进行某些高度宽度,安装位置的调整.家具店买的大体上和家具一样,拿回家自己放在那.貌似也有可以嵌在墙上的,但是价格就会高起来.

另外我之前也走过很多家具店看过很多这样的柜子,最后还是选了lixil.主要原因是家具店卖的质量确实不如lixil的好.lixil的展厅我也是去过两次的.如果不是疫情影响可能会去更多次吧.实际看来的话,品质上差的还是很大的.只能说一分钱一分货.

品质的差异不仅仅体现在外观上.功能上也相差甚远.比如lixil的柜子全部都是有防地震锁的.地震的时候柜子会自动锁住防止内部的餐具掉出来.但是家具店的柜子大体上是没有这种功能的.

另外还有一点也是关于下面这个我很推荐的东西.

PS:没找到lixil的演示,只有松下的,但是功能一样.

一般这种柜子都会提供放置电饭煲,电水壶的抽拉式托盘.

因为电饭煲和电水壶在工作时都会放出大量水蒸气,如果放在普通的地方,上方和后方就会沾上水蒸气,时间久了会变色发霉.而这个托盘会提供吸收水蒸气的装置.

一般家具店的柜子都是通过在上方加装一个可以吸收水蒸气的硅藻土或者吸湿天板来解决.

但是lixil和松下这种大厂的柜子则可以提供感应式的水蒸气抽取装置.自动感应水蒸气并开动风扇将其抽到厨房的开放空间里去.

这种装置比简易的硅藻土吸湿天板我觉得要好用很多.家具店的话我逛了很多次,只看见有一款柜子提供这种高级的功能,价格也不比lixil和松下便宜多少.

所以说还是一分钱一分货的.

3,洗碗机因人而异.

洗碗机是个因人而异的东西.有人吹的很厉害,有人压根就不安.

我自己在家常年洗碗,安了一个蛮贵的洗碗机.使用后觉得,能比鸡肋有些味道.

洗碗机的缺点在于,不够智能和强大.

需要前期处理,要把残渣之类的先冲掉.

然后要把碗盘碟子筷子都摆进去.这个很麻烦的.提供的插槽并不会和你的碗盘碟子完全匹配,而且内部空间看着很大其实很小.也不太好合理利用.一个月来摆了很多次,还是感觉很难摆.现在感觉最麻烦的就是把东西摆好了.

最后洗了以后还是要检查一遍的.有些顽固的粘在锅碗瓢盆上的米粒等等,是洗不掉的.还是得亲自处理.

然后就是还耗电耗水,需要专门的洗剂,时间也蛮长的,经济和时间上考虑一天也就洗一次吧,三餐都得攒到一起洗.

但是优点也是有的.

一个是有油的餐具洗的感觉比自己洗的干净.在一个就是烘干,果然湿漉漉的放到柜子里感觉还是很别扭.干燥好的放进去就感觉很舒心.再就是某种程度上也能省一些时间吧,虽然省不了太多.

4,操作台和水槽还是越大越好的.

一个月用下来,果然操作台不会嫌太大的,水槽也一样.再大也不会嫌太大.只会觉得小.

浴室没什么想说的.再说说厕所吧.

5,厕所的话,用来用去,觉得洗手池,扶手和镜子是加对了.

下面视频里的洗手池和扶手,看起来是和我家同款的.但是我家洗手池上还加了一面镜子.

虽然这些加了不少钱,但是加了以后厕所的整体感觉会好很多.上厕所时候玩的手机擦屁股的时候也有地方放了.替换的厕纸也可以放在扶手上.使用上,观感上都好不少.视频里感觉洗手池上如果像我家一样加一面镜子,感觉会好不少.

其它的嘛.

6,走廊,楼梯灯果然还是感应的好.

我家楼梯灯失败之处就在于为了省钱,用的是时段式的.

就是指定开灯的时间段.实际使用来看,费电不说,半夜过了指定时间段,上下楼梯还得手动开灯,特麻烦的.

当时就不该省这儿点钱,全用感应灯就对了.

7,不该为了省钱少开窗户.

窗户就该想开就开,开在自己相中的位置,不应该为了省钱就不开窗户的.有窗的地方观感呀,透气性呀,光照呀,这些都会超级棒的.为了省钱不开窗户得不偿失的.如果当初知道开窗户和不开窗户会差这么大,我当初至少会再多开三个窗户的.

8,电子门超好用的.

花了不少钱买了电子门,车钥匙类似那种电磁感应的.用起来感觉很棒的.普通钥匙真的神烦的.现在按个按钮就锁门开门,再也不用拿钥匙出来拧,真是感觉棒极了.而且就算丢了钥匙也不用换锁,只要从系统里把电子钥匙删除再买把新的加进去就行了,安全性也可以说是提高了不少.

缺点嘛,就是丢一把普通钥匙配一把就500日元,一把电子钥匙1万多.

以上,暂时到此为止吧.

浅谈在日本购买一户建(三)

 浅谈在日本购买一户建(二)的链接 

下面进入今天的正题,书接前文.

上篇文章算是比较详细的介绍了在日本购买土地时会遇到的各种相关名词的含义以及土地购买时需要注意的一些问题.

下面我将列举一些我自己在购买土地的过程中实际遇到的问题,帮助大家更好的理解前面说到的那些注意事项,也算是一种经验之谈吧.

首先就是开始的时候我对角地缺乏了解.我没认识到角地的缺点--边角的位置无法建造建筑和驻车,因此导致看中的土地比我实际想象中的能使用的面积要小,所以不得不重新评估土地的价值.不过相信各位看过了我的介绍应该不会再遇到这类问题.

其次就是对土地的实地确认不足.实际上因为我所住的城市比较老旧的房屋特别特别的多,有很多奇怪的设计和构造.我看中的土地上原来的旧房屋和隔壁的房屋是共用一面墙壁的.虽然现在我看中的土地上的旧房屋已经拆除了,但隔壁的房屋还在.而因为和隔壁共用墙壁,所以我看中的土地上有将近5cm~10cm左右的边缘被共用的墙壁占用了,无法拆除.当时实际看地的时候没注意到这一点,以为自己土地的边缘是直到隔壁的墙壁为止,然而实际上隔壁的墙壁有一半的宽度是在我的土地上的.这点本来也是可以拿来砍价的.却没注意到.

还有就是上下水的问题.虽然我的土地本身有上下水道和煤气管道等等.但管道的直径比较细不是很好,导致3楼供水会有问题,所以需要从道路下面的主管道重新引入新的更粗一些的管道.然后这里产生的一个问题是,土地西面的道路虽然比较近,但却是私有道路,且其中一块必须挖开的土地所有人已经无法找到(因为京都历史悠久,那个所有人继承那块私道土地的时间大概在60多年前),因此无法得到他的许可去挖这块土地,也就无法在西面引入管道(虽然强行施工也不是不可以但可能后面会有法律等等的问题).但南面道路引入管道距离又比较远,需要花费更高的价格.这个问题事先没有认识到,所以在土地签约当天了解到这个情况以后,不得不暂停了签约重新思考对策.

以上这些是我在实际买土地的过程中遇到的问题.希望对各位能有所启发.总之一定要边边角角仔细确认,绝对不可掉以轻心.

上面的这些内容大体上算是一些比较确实的经验吧.接下来我还想再谈一谈我个人的一些算不上确实的心得.

这些心得大体上只是我个人的一些想法的总结,算是我个人的一些浅薄的认识,也不能就说是肯定是对的,因此我单独的拿出来,免得大家误解.大家对这些也尽量仁者见仁,智者见智.

这些心得大体上就是关于土地的价格的.

土地这种东西和其它很多商品不一样,是没有明码标价的.个人卖家的定价大体上来自于周围邻居和亲朋好友的经验,不动产商或者开发商卖家的定价则大体来自于市场的平均水平和经验吧.一般来讲,个人卖家除非遇到特别着急卖的情况,否则砍价还是比较难的.如果是不动产商或者开发商的话,砍价应该还是比较容易的,因为不动产商开发商只是以盈利为目的,只要能够达成利益就可以出售,因此讲价的空间也更大一些.个人则不单纯是这样.至于砍价的幅度能有多大的,一般大体上不会超过100万日元.

有很多中国的不动产营业者可能会跟你吹嘘说能讲下更多的价格.我个人的意见是不要听信,这种夸大其词大体上是为了拉你的买卖顺嘴胡说打空头支票.他当然可以以任何你想要的价格去砍价,他只需要动一动嘴动一动腿,如果侥幸成了那他能赚不少的中介费,如果不成他也不损失什么,所以他压根不太在乎成败.但对于你个人来说,已经到了讲价的阶段,大体上也是对土地有很大的意向了,如果不慎找到压根不在乎成败的人去砍价,谈崩了的话后面大体上也就没戏了吧.所以最好还是去找真正有经验的,不说大话的不动产商或者建筑公司去做这件事.

在日本影响土地价格的有以下几方面:

一个是距离城市中心的距离.越靠近城市中心越贵,每年的涨幅也会越高.同时在城市边缘的土地价格涨幅近年来越来越低,需要注意.

另一个是距离电车车站的距离.离车站越近也越贵.这里需要注意的是电车的噪音问题.如果是地上电车,噪音问题不可小视.

另外,周边的生活便利度,各种设施等等也是影响土地价格的重要因素.

另外一个影响土地价格的因素就是土地的面积.大于60平方米小于100平方米的土地面积因为最适合做一户建用土地(地区不同这个面积可能会有变化),所以每平米的土地价格会比更小和更大的土地更贵一些.

如果想对某一块土地的价格等等进行考察,我推荐各地域的レインズ网站.下面给的是我所在的近畿地区的レインズ网站.其它地域的レインズ网站可以在google检索得到.至于レインズ网站是什么,后面我再详细介绍.

近畿レインズ

心得就到此为止.接下来我将介绍一下购买土地的整个流程及购买过程中的一些相关的知识.

当有人想出售一块土地,会有两种情况发生.一种是另一个人知道了他要出售土地,直接与他进行交易,不通过中介.这种比较少见,一般人尤其是咱们这种外国人因为在本地人脉没那么广,一般也很难会遇到.另一种情况就是他找到不动产中介,公开土地信息,进行出售.在日本有一个专门用来协调全国所有不动产信息的公益法人,所有不动产业者必须将他获得的不动产情报上传到这个公益法人的系统中,供其它不动产业者查询检索.当然还有很多细则我就不赘言了.但大体上就是这样的.而这个公益法人运营的网站在近畿就是我刚才提到的近畿レインズ网站.对于不动产业者,它提供各种不动产信息的交换功能.对于普通人,他提供的是详细的该地域内的各地区每月,每季度,每年的不动产交易的各种详细情报,供普通人在购买不动产时进行参考.

下图是从近畿レインズ网站上取得的京都二手公寓相关的信息的一个截图,可以看到非常的详细,甚至已经进行了趋势分析.

因此,当土地卖家将土地委托给不动产业者以后,就相当于开示给了整个不动产业界.接下来无论买家在哪个不动产业者那里都可以检索得到该土地出售的信息,这对加快土地透明的流通有很大的帮助.所以不管你去到哪一个不动产业者那里,检索到的土地信息几乎没有差别,差别将仅仅只是不动产业者根据你的条件,进行的人工筛选导致的.而这些信息,其实也和你在不动产信息查询网站,比如现在日本最流行的suumo里查询到的信息没有什么大区别.因此你也完全可以先在suumo上进行查询以后,再去不动产业者那里请求实地查看土地和请不动产业者协调购买事宜.

在日本不动产中介的中介费用一般是交易额的3%.但像我是让建筑会社帮忙处理购买土地事宜,因为后面建筑也是在他家做,所以他给我1.5%中介费的优惠价格.所以3%的中介费也不是固定的,也有砍价的空间.

看好土地,联系好不动产中介,接下来就是砍价和交涉的部分了.日本人的砍价和交涉方式很传统.

像我这种找了建筑公司帮忙交涉的人,建筑公司会拿着建筑的粗略设计图去跟对方交涉,向对方表明购买土地的诚意:看,建筑都设计好了!同时砍个100万左右的价格,能不能成功则看运气了.

至于为什么要跟对方表明购买土地的诚意呢?是因为日本是先签购买合同,同时在合同里一般会特别注明,如果后面贷款失败,则合同解除.签了合同以后,卖家就会将土地留给你.然后你再去申请贷款.如果贷款失败,那么合同就自动解除.但是如果有人签了合同以后又反悔了,恶意的让贷款申请失败,则对卖家来说会产生不小的损失.所以买家一般都会跟卖家积极的表明购买土地的诚意,让卖家放心.

交涉完成以后,就是签合同的阶段.

这里需要注意的就是,在签合同之前,一定要提早几天拿到合同的文本,仔细阅读合同的每一项条款.如果觉得有任何问题,都要立刻积极主动的询问不动产中介,如果觉得不合理,那就跟卖家交涉修改合同内容.这些都是可以的.千万不要在对合同内容理解不充分的情况下签合同.

签合同的时候,买卖两家连同两家的不动产中介聚在一起,卖家的不动产中介会找一个拥有不动产交易从业资格的专门人士来逐条跟你说明合同内容,如果你有任何问题可以随时提问,他会解答给你.这些都是为了保证交易的公平公正性.

最后就是盖章了.这里需要再次提醒各位,合同上的印章应该是不可复制的手制印章,而不是机器批量生产的廉价印章.因为貌似有好多在日华人都是用机器批量生产的印章作为实印,这种印章是可以伪造的,所以一定要小心,毕竟是很重要的合同.

那么最后再说一下我个人土地交易以后,得到了哪些文件.

一个是交易的合同.这个就是交易合同的本体.

一个是对交易合同的补充的特约说明.这个主要是对交易合同的补充说明,里面详细说明了比如像是银行贷款怎么样算是失败.什么特殊情况下可以解约等等.算是和卖家特别约定的一些事情吧.

一个是重要事项说明书.里面主要记述了土地的相关情报.包括周围土地的所属,变迁,该地域遭遇地震的几率,遭遇洪水的几率,滑坡的几率......还有京都特有的景观规制的详细规制内容(好在我买的地距离各种世界遗产还挺远的没有太麻烦的规制),等等一些信息.总之来说这一套东西很日本,反正一切都扔给你了,后面再有问题是找不着卖家了.

这样土地合同就算是签完了.

接下来就是办理银行的贷款了.银行的贷款各个银行都不一样,以后我会专门说一说我找的银行的详细内容.这里就不赘述了.

银行贷款成功以后和银行签订合同的当天,银行,土地卖方和卖方的不动产中介,我这边的建筑公司,还有我们自己,很多人挤在银行的一间小屋子里,签好了和银行的合同,给土地卖家交割完了款项,就当场委托了土地登记从业者开始办理土地登记的转移.大概花了一个月的时间办理登记手续,土地就彻底变成我们自己的土地了.

那么今天就到这里.在购买土地的过程中,其实建筑公司那边建造房屋的事情也一直没有停下来.一直都在进行着艰苦的打ち合わせ.后面我会开始进行相关的介绍.

浅谈在日本购买一户建(二)

浅谈在日本购买一户建(一)的链接 

下面进入今天的正题,书接前文.

上次讲到了日本的建筑公司分为三种.

因为第一种工务店都是比较小的会社,所以没有比较统一的标准,无法详细介绍.

而第三种设计事务所对我而言有太高端,没有接触过.

所以接下来就稍微介绍一下几个比较大的房屋建造商.

PS：因为我个人并没有使用任何一个下述房屋建造商,所以一下内容是我当初调查及上门咨询时得到的结果.仅供参考.

・パナソニックホームズ

松下旗下的房屋建造会社.自己说只能建造非木造住宅.网上查,用他家建房子的话内部的厨房配件,浴室等如果采用松下的设备,可以以更低的价格从松下拿到货.造价非常高.属于房屋建造商里的高端品牌.优点很多,缺点就是贵.

・積水ハウス

大手房屋建造商.主推钢骨结构的住宅.但自己介绍说也可以造木结构的住宅.造价非常高.属于房屋建造商里的高端品牌.和松下一样,优点很多,缺点就是贵.

・一条工務店

虽然叫工务店其实也算得上是房屋建造商了.主要是木造住宅.他家的优势和主打是全馆地热系统,地热是标准配置,同时房屋的气密性隔热性能等都比较好.缺点是比较经济实用的系列,房屋改造空间不大,只能按照它规定好的样式来建,不能随心所欲按自己想要的设计来.另外的缺点就是他家的厨房浴室卫生间等的标准配置都是他家的自有品牌产品,从洗碗机到浴缸,如果想换成松下或者lixil等其它厂商的产品,就要额外花不少钱.造价属于比较适中的.

・タマホーム

是一家低成本的房屋建造商.据自己说是全日本造价最低的房屋建造商.价格确实很实惠.但是其它方面就不好说了.

・百年住宅

也是一家低成本的房屋建造商.据自己说自己建的房子特别牢固,虽然是木造,但抗震性能特别好,杠杠的.但是实际感受来看他家设计的东西实在是中规中矩,没有特点.可能是太注重质量了,而对美观毫无追求.

 

其它的房屋建造商还有很多,我自己接触比较多的也就上述这么些个吧.你自己建房子的时候还是肯定免不了要亲自上门考察一番的.

简单的介绍了房屋建造商以后,就正式彻底的切入正题.介绍真正至关重要的一些内容.

前面讲到委托房屋建造商帮你找土地的这一步骤.

接下来我就详细来讲一讲土地相关的事情.

首先介绍一下土地相关的知识.

日本的土地是私有制的.买下来,土地就是属于你的.这是和中国有区别的一点.对于那些想体验一下真真正正拥有一个固定资产的人来说,这无疑是一种非常令人愉悦的事情.同时外国人也是可以进行土地交易的.

关于土地有以下的术语,我将逐一介绍一下.

更地（さらち）：

指土地上没有之前的旧建筑物遗留等,是一块光秃秃的土地状态.与之相对的是”古家あり”的状态,即土地上还残留着之前的建筑.在日本拆除建筑是要花费不小一笔费用的.所以更地与否是很重要的,直接和你整个的造房成本挂钩.

角地（かくち）：

指街角位置的土地.即土地有两条相邻的边都是道路.角地有优点也有缺点.优点是两面临街,可以自由选择开门的方向,设计上自由度更高,同时停车也会更方便.缺点是因为法律法规,角地的角上有一块区域是不允许建造建筑物和停发车辆遮挡视线的.

下图黄色建筑就处在一块角地.可以看到,该建筑在两条道路夹角的位置做了一个奇怪的斜面,导致房屋变成了奇怪的形状. 在日本经常可以在街角看到这种奇怪形状的房屋. 这就是因为法律规制导致的.

因为如果在道路的夹角的红线内也建造建筑物的话,路上的行人和车辆视野会被建筑物挡住,无法及早发现交叉道路上的行人和车辆,容易发生交通事故,所以在红色的夹角区域是禁止建造建筑物及放置会遮挡路上行人及车辆视野的物体(包括车辆)的.因此买角地相当于有一块区域你只能拥有,却不能实际使用.

下图也是一个比较明显的例子.

 

 整形地（せいけいち）：

即四方形或长方形的形状规整的土地.日本有很多奇形怪状的土地,比如三角形等等.整形地就是专门形容那些形状规整的四边形土地的.

私道（しどう）：

私道简单来说就是私有道路. 

像我所在的城市,因为历史原因,私有道路是非常多的,几乎每条不超过3米宽且两旁都是房屋的道路都极大可能是私有道路.像是下图这条道路,是祗园花见小路里的一条小径,这条小径就是私有道路.如果你现在去的话,应该可以看到张贴的告示牌写着"私有道路禁止拍照".

 

这种私道一般都是由道路两旁的各房屋的主人拥有自己房屋前面那一块道路的土地所有权.当贩卖土地的时候,也会把私道的面积加在里面一起贩卖.因为私道不能随意禁止他人使用,不能随意放置物品,更不能建造建筑物,其实相当于有名无实,你有,但不能用,甚至不能随意支配.所以有时候在网站上看到同样面积和条件的土地,有的很便宜,那你就要仔细点进去查看一下是不是有很大一块面积是私道了.因为私道非常不值钱.

セットバック：

セットバック在网站上经常被和私道放到一起提及.因为它们虽然叫法不一样,但是实际却差不多是同样的东西.你只能拥有,不能实际使用.

セットバック是指,当你土地旁边的道路宽度不足4米(有的地方是6米)的时候,你和你在这条路对面的邻居,有义务留出4米的宽度供消防车辆等的通过使用.实际操作就是假如路是3米宽,你和你路对面的邻居需要各让出0.5米来确保4米的宽度.那么这0.5米的土地就被称为セットバック.

在セットバック上不能建造建筑物(包括墙),不能随意堆放物品等.将来道路也很可能会扩展到4米宽把你的セットバック吞并,最后就变成了一小块私道.

详细可以看下图.橙黄色部分就是不能建造建筑物的セットバック.

 

像下图这样的地方就是典型的セットバック.这块土地显然是墙里面宅子的主人所有,但他的围墙却不能建在这块土地上,只能在上面放几盆花草.

建ぺい率和容積率：

在日本不同的土地有不同的建ぺい率和容積率.

建ぺい率和容積率限制了你在该土地上所能建造的房屋的大小.

举例来讲,假如有一块100平方米的土地,建ぺい率是70%,容積率是200%.

则你盖的房屋,在土地上的投影不能超过100*70%=70平方米.差不多就是说你每层最多只能盖70平方米的意思.

详细也可以参考下图.

而容積率200%*100平方米=200平方米,则意味这你这间房屋所有楼层加在一起的使用面积不可以超过200平方米.比如你一,二,三层都盖70平方米,那么整个使用面积为3*70平方米=210平方米,超过了容積率限定的200平方米,是不可以的.

用途地域（ようとちいき）：

根据日本的都市计划法,将土地的用途进行了分类,共有十几个种类.

不同的用地,有不同的建筑规制,包括前面说到的建ぺい率和容積率等等.不同的用地,也决定了你建好的房子可以从事那些商业活动等等.这个详细说起来会非常复杂.我就不多赘言了.下面附上维基百科的地址,有兴趣的可以在里面查到详细的资料.

维基百科 用途地域

看了上面这些,你大概就能够在浏览日本的不动产网站时比较清楚明白一块地究竟如何了. 

上述的术语就介绍到这里.

下面再来谈一谈实际选择土地的时候需要注意那些方面.

首先当然就是上面术语里介绍的那些内容.

其次还包括下面几个方面.

门前道路的宽度:

我所在的城市很多路特别窄,只有两米宽甚至一米宽,所以这点也需要注意.这决定了你将来能停什么样的车,甚至是是否需要租用外面的停车场.

有没有上下水道,煤气等基础设施上的问题: 

可能有人不觉得这些会有什么问题,然而实际上是很容易有问题的,而且一旦有问题很难解决,甚至要花费大量金钱.实际上我就差点在这上面栽跟头.

是否是不良物件(发生过凶案孤独死火灾之类的等等):

虽然日本有法律规定类似情况不动产商是需要告知买家的,但法律规定也只保证了一定范围内的情况,超过范围的情况,一方面可能对你自身也还是会有影响,另一方面可能你自己也会心里不太舒服.所以最好进行一下相关的调查.

下面的网站是日本专门收集各种不良物件的情报的网站,租房等等也很有用处.

 https://www.oshimaland.co.jp/

周围的治安情况:

各地区的市政网站会有当地的治安情况的资料可以查询,也建议进行一下了解.

了解土地之前的状况:

了解这个有助于确定土地下面是否有奇怪的东西.如果在施工过程中发现奇怪的东西,会造成很大的影响.像我住的城市挖地的时候就算挖到什么文物也不是不可能.那样就说不定会变成什么样的事情.如果提前就知道土地之前上面也建造过房屋之类的,那也几乎可以确定土地里不会有什么了不得的东西.这样可以降低风险.如果无法确定土地里是否会有不确定的埋藏物,那可以考虑在签土地买卖合同的时候就约定让卖家来承担相关风险. 

实际彻底仔细的考察土地的状况: 

土地的实际状况一定要仔细彻底的考察,从哪里到哪里是你的土地,每一个边角都要确定无疑才行.不然也会有很多奇怪的问题后面才发现,那可就不得了了.这个实际上我也遇见过.因为我住的城市的历史原因,各种奇怪的问题会特别的多. 

上记的内容如果都仔细调查,相信你实际遇到的问题就一定会少很多,风险也可以降到一个很低的水平了.

浅谈在日本购买一户建(三)的链接 

浅谈在日本购买一户建(一)

写在前面:

因为我从未在中国购买过房产,所以对于中国买房相关的信息都是道听途说得来的.如有谬误还望见谅.

同时我在日本也没有购买过公寓,所以公寓的相关信息,也都是我在决定购房之际进行的粗略调查的结果,也可能会有一些遗漏和谬误,还望见谅.

以下正文.

普通人在日本买房,不外乎公寓和一户建两种选择.

公寓和中国的公寓没有太大差别.在日本,买了公寓以后,每个月要固定缴纳管理费和修缮基金,这有点类似于中国的物业费.管理费和修缮基金加在一起,每个月大体在2~3万日元左右吧.另外需要支出的费用还有,停车位每个月1.5万日元左右.再就是每年的固定资产税,根据地域不同,差别较大.但大体在十几万日元左右的样子.在日本,大部分公寓的物业管理是比较值得信赖的,不用太担心电梯会出故障,走廊的灯坏掉没人修等等各种问题,因此也算是物有所值吧.

另外和中国不同的一点在于,因为日本土地是可以私有的,因此在日本购买公寓一般会得到建造公寓的土地的共有土地所有权.共有土地所有权比较复杂,我也并没有进行过太多的调查,所以就不展开来谈这一点了.总的来说,相当于在购买公寓的时候,根据房屋大小等也可以得到一部分建造公寓的土地的土地所有权的感觉吧.但应该也没有太多实际意义的感觉.

相比之下一户建在中国的城市则比较少见.

我在考虑买房之初,当然也面临着公寓和一户建这两种选择.

在进行了一番调查和认真的考量以后,还是决定购买一户建.

主要的原因大概有以下几点.

1,自己的心理:我更想要拥有真正的属于自己的房屋和土地.这样能够让人更有归属感.

公寓毕竟要与人共有很多空间,另外也算不上真正拥有土地所有权,不能对自己的土地任意支配.

2,费用方面:公寓每个月要缴纳不菲的管理费,修缮基金和停车费.在仅仅租用一个停车位的条件下,这些费用就很容易就会达到每个月3,4万日元左右.

当然,如果选择一户建,那每隔几年也要花上几十,几百万日元进行房屋的维护,但这些维护毕竟是可以自己进行管控的,还可以根据当时的条件,根据自己的想法进行各种各样包括增建,改造在内的调整,因此灵活度和自由度非常高.

3,自由度:公寓的格局和相关的配套设施都是固定的,不可能有什么大的改动.

而另一方面一户建的话,可以选择从零开始,按照自己的喜好搭建真正适合自己的房屋,这是非常难以拒绝的优点.

4,保值性:买新的公寓价格比较贵,保值性却比较差.旧的公寓则内部配套设施又很可能比较老旧,不尽如人意.而新的一户建比新的公寓更保值,同时在将来也有改造成民宿等的可能性,灵活度比较高.当然公寓在出租的方面可能比一户建更容易一些,但考虑到个人需要比较大的空间,公寓的出租难度也会相应提高不少,所以还是一户建更适合一些.

5,安全性:公寓的抗震性能虽然比一户建(普通木造)要高很多,但我所住的城市地震风险相对其它城市低很多,所以一户建也不会有那么大的风险.

综上所述,我最终选择了购买一户建.下面我也将主要介绍一户建的购买.

首先,一户建的购买也分两种.

一种是直接购买一户建成品,一种则是自己参与设计,从零搭建一户建.

直接购买一户建成品的话,分为新建的一户建和二手一户建这两种,两种都是一样,只需要看房就OK了.

二手一户建需要注意的就是土地所有权的问题,要详细考察土地所有权是什么情况,尤其在我住的这种城市,会有很多各种奇怪的问题,后面我会详细介绍.这里暂且略过.

新一户建的话则要考察建造年份,有些新一户建已经建造了十几年还没卖出去,这种也是有的,需要小心,不要错当成新建好的.

当然,一般来说无论是房产中介还是建筑公司,都不会有在价格上进行欺诈的行为,一般也不会违法隐瞒相关信息,但如果自己不注意的话,很可能会买到自己不想要的东西,这点需要特别注意.一定要把各种信息确认仔细,不要着急下单.

如果选择从零开始搭建一户建,那则意味着大量时间精力的投入的开始.

首先在日本,想要从零开始搭建自己参与设计的房屋,大体上有两种选择.

一是找一家既卖土地又建造房屋的公司,一切都由他们来完成.

二是将两者分开,买一块土地,找一件专门的建筑公司来建房子.

第一种,就是购买建筑条件付土地的方式.

何谓"建筑条件付土地":既在你购买地产的同时,要签署一份附带的协议,保证你在一定期限(一般是3个月)内,必须与卖地的不动产公司指定的建筑公司签署房屋的建造协议.

其实刚才说的不够准确.卖土地的不动产公司和建筑公司从法律上来说并不是一家公司.但它们有着很强的联系,比如同属于一个母公司,或者有同样的出资人等等.因为日本法律规定,卖地的不动产公司禁止进行建筑行为,而因此采取这种规避措施.

"建筑条件付土地"比正常的土地便宜很多,但正所谓羊毛出在羊身上,这些便宜的钱最终还是会在建筑公司那里找回来.所以实际上也并没便宜.

类似这种"建筑条件付土地"的土地往往也做正常出售,因此也可以与不动产公司商议正常购买,这样就不必束缚于指定的建筑公司,当然土地价格也会回复到正常价格就是了.

这种"建筑条件付土地"的方式我个人是非常不推荐的.

在买房初期,我个人也曾经考虑过个方案,但最终放弃了.主要原因有以下几点:

1,在这种方案里,和你进行交涉的往往一直是中介不动产公司的人,他们都是专业的营业人员,砍价等等他们比你更在行更精明,和他们的交涉你往往很难取得优势,只能被他们牵着走,很容易被他们拉到坑里去.当然这种坑不是中国那种坑蒙拐骗意义上的坑,而是一种你遇见不到的,毫无办法的,没有道理的,只能认栽的坑.比如说他们会更少的向你言及各种各样的风险,好降低你的担心从而达成交易,而有些风险明明非常高,将来一旦发生问题你却只能认栽.

比如之前我曾经商谈了很久的一个不动产中介,针对同样一块土地的同样需求的提案,另一家专门的建筑公司提出了很多风险,而这家不动产中介却没有提及任何风险,什么要求都一口答应下来.但是根据日本的作业方式,一旦发生这些风险,最后都只能是你自己承担经济等损失.

2,不能更换建筑公司意味着就算你对这个建筑公司不满意,也毫无办法.我一共经过了3,4家建筑公司的对比,才最终选择了现在这家建筑公司,但还是不能让我特别满意.如果你从一开始就被固定在一家甚至签好合同以后才有机会见面的建筑公司,我觉得满意的概率就会更低.

3,土地和建筑既捆绑又独立的契约让你在发生问题以后更难解决.

因为你的契约同时涉及两家公司和两份合同,一旦发生了什么问题,一切就会变得更加麻烦.

事实上对日本人来说,"建筑条件付土地"也是他们认为最容易产生各种问题的一种方式.

4,这种方式唯一的优势:土地价格便宜其实是不存在的.正所谓羊毛出在羊身上.看似土地价格便宜很多,但最终这些土地便宜的价格全部都会在建筑上找回来.事实上我用同样一块土地,以"建筑条件付土地"在不动产中介和非条件付在其他建筑公司那里进行概算(見積),结果是同样条件的建筑价格+土地价格,总价格是相差无几的,甚至建筑公司那边还要更便宜一些.

综上所述,我是极力的不推荐"建筑条件付土地"这种方式的.如果喜欢这块土地,也完全可以以非建筑条件付的方式去购买,哪怕多花一些钱.

下面谈谈第二种方式,也就是直接联系建筑公司的方式.

建筑公司在日本大体分为三种.

1,工務店(工务店)

2,ハウスメーカー(房屋建造商)

3,設計事務所(设计事务所)

这三种的中文翻译实在让我头疼的很,尤其第二种,后面就按照括号内的翻译来使用了.各位见谅吧.

下面介绍一下这些建筑公司的特点.

工务店:工务店一般是当地的小建筑公司的感觉.他们的设计能力比较低,施工能力比较强,建造价格在三种里面最低.

房屋建造商:房屋建造上一般属于大手建筑公司,在全日本经营建筑工作,设计能力比工务店要高,施工能力也特别强,能够建造各种架构的房屋,建造价格一般来说比较高,但也有很多价格比较低廉的房屋建造商.

设计事务所:设计事务所是一般正常人不会使用的建筑公司(也许算不上建筑公司),一般都是有钱人才会用到,价格最高.顾名思义他们的设计能力是最强的,可以根据你的意愿进行各种独一无二的设计,但他们的施工能力几乎为0.他们设计好了房屋以后会通过招标的方式找专门的工务店等进行建造.

但现在也有很多建筑公司,他们到底属于哪一种则比较暧昧.比如我现在正在使用的建筑公司,我就不是很清楚它到底是算工务店还是房屋建造商,总感觉是一种介于之间的存在.

在开始建造房屋甚至购买土地之前,选择一个建筑公司是首要的问题.

你可以查找当地的工务店,房屋建造商等,上门跟他们进行商谈,提出你的需求,让他们给你做一个计划和概算,他们同时也可以向你提供一些土地的情报,供你参考,甚至协助你寻找土地,但大体上他们并不出售土地,只是协助你寻找土地,提供土地情报.另外也可以多去参观他们的样板房,了解他们都善于建造什么样的房屋.

通过多与几个(个人认为至少5个以上)这样的建筑公司进行商谈,就可以从中选择出最适合自己的建筑公司.

下一篇.

浅谈在日本购买一户建(二)

日本的休假,假期,不就劳日,年假等的介绍

日本的休假制度和中国有不少的区别.我因此觉得有必要说一说,免得大家走弯路,甚而是被合法的欺骗.

首先,在日本,周六不是法定休日.法定来讲,日本是一个一周休息一天的国家.
但是大部分公司企业现在都实行周休两天的制度.
而周六在日本被称为不就劳日.
因为周六不是法定休日,所以在加班费的支付,以及合同关于加班的条款里,就需要特别注意.比如条款里如果写每月休日出勤不超过一天,那么就要问仔细了,这个休日是否包括周六.如果不包括周六,那合同的意思是说每个月周日和其它祝日的出勤不超过一天,周六就算让你全出勤也是不违反合同的.所以一定要注意这点.

另外,日本没有中国的那种串休制度.节假日在哪一天,哪一天就休息.不会特意串到周五或周一特意做成一个三连休.

接下来介绍一下日本的节日.
下图是日本内阁府开示的2020年度祝日列表.

日本有很多祝日并不是固定月日的祝日.比如上表中的 成人の日,是一月的第二个礼拜一.
春分及秋分也是由国立天文台每年2月份来公布下一年的日期.

下面以2020年度的祝日来具体介绍一下祝日的放假规则.

像2月11日的建国纪念日,是礼拜二,那么礼拜二就会休息一天.不会特别串休到礼拜一去.
其中像2月24日和5月6日这种是什么情况呢?
根据日本法律规定,如果祝日当天是礼拜日的话,那么这一天后面的最近的一天工作日就变成休息日.因为2月23日天皇诞生日和5月5日儿童节都是礼拜日,所以后面的周一进行了串休.
但是就像我之前说过的,因为礼拜六不是法定休息日,所以如果祝日当天是礼拜六的话,是不会有上述的这种串休的.

另外,日本法律还规定,当某一个工作日的前一天是祝日,后一天也是祝日的时候,那么这个工作日也会变成休息日.

看了上述的祝日以后,可能有朋友就会问了,日本没有长假的吗?
如果单从法定祝日来看的话,日本确实没有长假.

但是,像似元旦,对日本人来说相当于中国人的新年.如果连个长假都没有,那就太不近人情了.
因为大部分的日本公司,在元旦都会作为福利给员工放7~9天的假期.
另外,日本公司的福利假期还有夏休和黄金周.一般也都是7~9天左右.
各个公司对于这些福利假期的处理各不相同,需要具体的咨询.
最差的公司大概就是这些假期一律不放假,或者挪用员工的带薪年假来休息.
大部分正常公司都会有元旦的休假.
很多公司也都会有夏休.
少部分公司还会加上黄金周休假.
这些就要看具体的公司具体谈了.

下图是一个招聘网站某公司的休假介绍.
年末年始休假是元旦假期.
夏休大体上在8月.
GW就是黄金周休假,在5月初.
其它还有一些公司提供的育儿假等等福利假期.

接下说一下有给休假,也就是中国的带薪年假.

在日本正常入职公司以后,根据公司规定,在3~6个月后获得有给休假.
第一年是10天,以后每一年增加1天.直到20天的上限.
上记是法律规定.也有些公司福利比较好,会有更多天数也说不定.

因为日本的职场文化,日本人常年消化不完有给休假,所以近年来政府甚至强制出台各种政策以达到有给休假的使用.

根据法律规定,有给休假在向领导提出的时刻起生效.除非有会严重影响公司正常运行的重大原因,否则不允许拒绝员工的有给休假.大体上单纯的项目延期,甚至项目玩球等都是不足以称为该重大原因的.但作为社会人,基本的责任还是要背负的,所以一般也不会有人强行请假.这也是为什么日本人常年消化不完有给休假的原因之一.

总的来说,日本的假期相对于中国来说还是很多的.
一般来说,一年中3连休,4连休几乎每个月都会有,而且有时候会有两个.
而长假,一年中至少怎么也会有两个,元旦9天,夏休9天这样子.
所以无论是长途还是短途旅行,都有很多假期可以利用.

浅谈日本的失业保险.

因为コロナウイルス的影响,公司在关西的所有业务全部失守了,合作的公司不再继续发注.虽然在北海道和东京也有其它的业务,但我就喜欢京都这地儿,所以并没有搬家去关东的打算.因此拒绝了公司的职务调遣,被解雇了.
拿到公司开具的退职材料以后,再加上自己之前准备的其它领取失业保险所需要的材料,今天去办理了失业保险.
期间花了不少时间,排了有一会的队,经过各种手续以后,终于办理好了.
下面就跟大家介绍一下日本的失业保险相关的事情.

日本不是无限制保护懒汉的国家.
在日本,并不是没有工作就算做失业.
失业是指自己有工作的意向,但因为各种原因而主动或被迫离职,并找到其它工作机会之前的这段3~4个月左右的时间,才叫做失业.如果一个懒汉只是压根不想工作,那就根本算不上失业,所以也根本就没有领取失业保险的资格.

根据退职的原因,失业保险的领取额度,期间,前提条件等会有一些变化.

大体上退职原因分为两种:
一种是自己因自己意愿而申请退职,比如自己觉得这份工作没有前途,想换一家公司,或者想要换一个行业发展,这种完全因为自己原因的退职.
另一种则是公司的解雇,或者自己有继续工作的意向但因为迫不得已的原因而申请退职,比如因为工作场所变更导致自己通勤时间变得很长而无法接受,或家里的父母需要照看等家庭突然发生的变故,不得不从公司离职.

对于前一种退职,领取失业保险的条件是在退职日两年前的时间内,有缴纳12个月以上的失业保险.
同时因为这种原因退职,只能在离职日3个月以后才能领取失业保险,并且最多只能领取3个月的失业保险,能领取的保险金额也比后一种原因的退职要低.但最少也有一个月薪资的45%以上.

而对于后一种退职,领取失业保险的条件只需要在退职日前一年的时间里,有缴纳6个月以上的失业保险.并且离职日开始就可以领取失业保险,最长能够领取4个月的失业保险,拿到的保险金也会比前一种退职更多.

申请了失业保险以后,也不是就会立刻发失业金给你.
你必须每四个星期向失业保险机构证明,你在这四个星期之间做了至少两次求职努力,比如面试,表明自己确实有在努力的就业,才可以拿到这四个星期的失业金.

由上可见,日本的制度是相当人性化的.单纯想靠失业保险混饭吃是不可能的,而那些真正有需要的人也能够真正受到特殊照顾,真正体现了保险的意义,把钱真正发给有需要的人.

但是这样的日本,因为现在受到コロナウイルス的影响,也不得不给面临着失业的各位开绿灯.
这张我从失业机构拿到的单子上写着为了防止コロナウイルス扩散,就算6月30日之前不进行任何求职活动,也会被认为是失业的状态而照常发放失业保险金.

从疫情开始到现在,日本政府已经推出了各种各样的政策,努力帮助大家度过这次疫情的影响,不管是外国人还是本国人都一视同仁,对此我真的非常感动.看着这些政策一点一点落实到自己身上,你会真正感觉到从自己工资里扣除的税金保险金最后还是真真正正的用在了自己的身上.

浅谈日本的UR团地

在日本租借普通的房屋是一件很麻烦的事情.

从资金上来看,大体上会涉及到以下几种.

敷金：和保证金的关系很暧昧,可以不做区分的认为是一个东西.金额大体上是一个月的租金.用途为退租以后,用来将房屋回复原状.遵循多退少补的原则.

保証金：一般是敷金在关西的叫法,但也充当如果房客不按期交纳租金则会从保证金中扣除租金的功能,一般在1~3个月租金左右.也是遵循多退少补的原则.

礼金：完全白送给房东的钱,一般在一个月租金左右.

家賃：租金.

更新料：不是初期费用,每次租房契约到期后如果想要更新契约的话,要交的费用,大体上在一个月租金左右.

虽然近年来不收礼金等的出租房也在不断增加,但大体上初期需要的资金都不会很少.

另外由于有些中国人在日本的种种行为,以至中国人整体上受到牵连,导致声名狼藉,所以不仅有些房屋根本拒绝租给中国人,就算租给中国人的房屋大体上也会要求有担保人.

但对于大部分中国人来说想找到担保人都是非常困难的事情.

所以在这种情况下,UR团地就成为了一个不错的选择.

UR团地是什么:

UR团地是日本发展初期大量建造的廉价集体住宅,比起美观更注重功能性,房屋面积整体偏小.大体上类似于中国的各种非高档居民小区,但和中国的这些居民小区不同的是,UR团地的定期维护和修缮非常到位,比如我住的这里去年台风导致自行车停车场的透明天板受到了损坏,一周之内就被完全换新修复,每三~四个月都会进行电梯的点检,所以几年以来我从未遇见过电梯故障,得益于此,虽然UR团地很多建筑物的建造时间都在四五十年以上,但由于很好的定期维护,不论是外观还是内部,都比中国那些建造了四五十年的小区看起来好太多.而且工程的整体质量也非常值得信赖,墙壁上不会有让人看了就感觉不安的裂缝等等.

团地的优点:

价格便宜.比起同等的公寓,一户建等,无论是房屋的租金,物业费,还是车库的租金,价格都更低另外,团地相对于普通出租房屋,不需要担保人,不需要礼金,没有更新料,只需要敷金,随时可以解约而没有违约金,另外UR团地属于公营性质,无需中介,因此也不用担心遇到黑心中介等等麻烦的事情.环境还算优雅,大部分的团地都自带小型公园设施,如果有孩子的话会是不错的选择.另外团地建筑的牢固性,内部的维护等值得信赖

团地的缺点:

团地因为上述优点,所以入住了很多外国人和日本"低端人口",整体的居民素质偏低,治安环境较差(皆为相对于日本平均水准,比某国还是要好的),另外房间内除了必要的生活设施:入浴设施(浴盆热水器),马桶,抽油烟机,洗漱池,各类壁嵌式橱柜以外,没有其他家用电器和家具,有的也会附带空调,但冰箱,洗衣机,煤气炉甚至是卧室和客厅的电灯等等基本是不会附带的.另外团地有收入限制.这点详见后面的团地申请资格.

下面的链接就是UR团地的官方网站,在上面可以查询各地域UR团地的空屋数量等信息.

https://www.ur-net.go.jp/

UR团地的申请资格:

UR团地虽然申请条件很低,但也并不是一点没有.在它的网站上有具体的页面介绍.下面我进行一个简单的总结:

1,月收入比房租的四倍高.如果你想租的房屋是5万元的租金,那你的月收入要在20万以上.

2,日本的中长期在留资格,也就是说旅游签证是不行的.

UR团地的申请手续:
在上面UR团地的网站里可以找到申请需要的各种证明资料,携带资料前往所在城市的UR团地管理中心即可申请.
如果你还没有入境日本,也可以找接收你的公司替你进行申请.

UR团地的注意事项:
需要自己申请开通水电煤气.
和其他的公寓一样,每个月要交5000日元上下的物业费.
做好防盗工作.自行车等等一定要锁好.在日本的超市,便利店甚至饭店,购物时往往就算不锁自行车也完全不用担心被盗,但放置在团地里,则一定要把自行车锁好,不然丢失的概率很大.同理,也不要把不想丢失的任何东西留在自行车的车筐里.
不要喧闹:如果过分喧闹打扰到邻居,邻居是会投诉的.而且管理人员甚至警察都会找上门来.所以一定要注意不要喧闹.
不要大肆破坏.退租的时候管理人员会进行相应的检查,对于损坏物件会扣除押金的一部分做复旧之用.
入居前做好买电灯的准备:卧室和客厅是不会有电灯的.因为电灯对生活影响很大,所以还是早做准备比较好.
仔细阅读团地管理人员发的说明资料:仔细阅读说明资料,对自己安心愉悦的入居是非常有帮助的.所以千万不要无视说明资料.

以上.如果还有其它问题,欢迎留言提问.我会在有时间和精力的时候回答.

浅谈日本的医疗体系与医疗保险制度

日本是一个讲求平等,鼓励勤恳,尊崇规则的国家.
这些也体现在日本的医疗体系与医疗保险制度上面.

日本的医疗体系:

在日本,医疗机关分为上下两级.下面是分布在大街小巷里数量众多的各种クリニック,上面是综合性的病院.
クリニック和中国的诊所有些相似,无法提供完备的住院服务,主要针对固定的专门科目展开诊疗,但其医疗水平和医疗设备要远远高于中国的诊所.
综合性病院则对应于中国的综合医院,是综合性的医疗机关,可以提供入院治疗,有更先进和高级的医疗设备等.
为了方便下文我将用诊所来代替クリニック.

在日本生病时应该怎么做?
在日本如果生了病,除非是需要急救的疾病或非常严重的疾病,否则应先去诊所就诊.

普通的疾病直接去综合病院就诊的话,会被病院额外收取一笔大约300~400人民币左右的特别费用,具体数额由医院自行决定,原则只需大于5000日元即可.

这项制度是为了降低综合病院的医疗资源的浪费.

普通疾病在诊所就可以接受到良好的治疗,如果大量患者因为普通疾病去综合病院就诊,那么就会占用只有综合病院才能处理的紧急病症及重病的医疗资源,造成综合病院医疗资源的浪费.因此通过这项特别料金,来促使不需要在综合病院就诊的患者选择在诊所就诊.而非常想要去综合病院就诊的患者,也可以通过缴纳特殊料金在综合病院就诊,不会被彻底拒之门外.

至于如何判断什么样的疾病可以直接去综合病院就诊而不会被收取额外的特别料金,则可以根据下面提供的连接来判断.

需要立即就医的场合,直接去病院就诊是不需要缴纳额外的料金的.
https://www.fdma.go.jp/relocation/neuter/topics/filedList9_6/kyukyu_app/kyukyu_app_web/index.html

日本诊所的看诊流程:

普通的诊所营业时间大体只有工作日的上午,有些诊所可能周六也会营业,有些诊所某些工作日的下午或晚上也偶尔营业,但大部分诊所周日都是不营业的.这点需要特别的注意.在武汉肺炎的影响下,大部分诊所都需要预约,所以事前打电话咨询一下营业时间并进行预约会比较妥当.

日本的诊所往往都是专攻不同科目的.比如耳鼻喉科的诊所,内科的诊所,骨科的诊所,齿科的诊所等等.看诊的医生也当然是经过了日本严格的医学考试拥有执照的正规医师.很多医生甚至是在综合病院有过从业经验后自立门户的医生.因此水平值得信赖.另外在日本,针对同样的病症诊疗的方法有一套固定的标准及流程,因此并不会出现不同的医生针对相同的病症做出不同的诊断及治疗的情况.因此前往哪一家诊所看诊往往无甚差别.

但虽然医生医术上的差别不大,但涉及到各人对病人的态度等等方面,就不尽相同了.

有些医生可能更亲切一些,有些可能比较冷淡,这些则需要自己慢慢的体验,挑选自己喜欢的医生了.

虽然诊所有科目上的分类,但往往也可以看诊一些其它科目症状轻微疾病,比如在耳鼻喉科的诊所往往也可以看诊流感和一些眼科疾病等等.但是因为诊所规模比较小,非对应科目的诊所往往无法配备该科目的医疗设备,因此在症状比较严重的时候还是去对应科目的诊所问诊较为保险.

初次问诊的时候,你需要向接待处的护士提供你的医疗保险证以及诊所的诊疗卡.

如果你是第一次到诊所问诊,没有诊所的诊疗卡,那么会需要先办理一张.有了诊所的诊疗卡,以后每次再来问诊的时候,大夫都可以很容易的找出你之前的看诊记录.

初诊护士会拿给你一些表格要你填写.内容主要是询问你当前的病症和正在服用的药物,过敏史等等信息.护士会把你记入的信息录入到电脑系统里,这样在后面看诊的时候,大夫可以直接在电脑系统里查到你刚才记入的信息,对你的基本情况有初步的了解,减少沟通上浪费的时间,提高工作效率.

诊所会给你开处方,但不会开药,因为日本的诊所是禁止卖药品的,你可以拿着处方在任何一间外面的药店购买药物.

如果诊所的大夫认为他无法处理你的疾病,就会给你开介绍信并介绍你去大医院进行治疗.拿着介绍信去大医院问诊,就不会收你特别料金了.

日本的医院和中国的医院差别还是很大的.主要体现在以下几个方面.首先就是私密性.住院部的公共病房虽然也是同样多个病人一同使用,但每张病床都由帘子彻底隔离开,这样就可以提供足够的私密性.另外,医院也会提供浴室用来洗澡,我在中国的医院从没见过有提供洗澡用的浴室的.如果你有食物过敏的情况,医院也会对你的餐饮进行特殊安排,以免造成过敏.最重要的一点是,日本的医院不需要中国式的家属陪护.在中国很多病患常常需要有家属24小时陪护,但在日本我从没见过有需要家属陪护的情况.陪护的工作完全由护工来完成.

下面来说说日本的医疗保险制度.
在日本长期居住的任何人都有义务加入医疗保险.
医疗保险分为两种,一种为各种医疗保险组合,主要针对那些有固定工作的人,由公司直接替你缴纳.
一种为国民医疗保险,主要针对那些无业者,或没有固定工作,或个体经营者等.
保险的费用根据你的收入来计算.以我本人为例,大约是我每月入手收入的二十五分之一左右.
如果你有被扶养人,比如我的老婆孩子没有工作和固定收入,算是被我抚养,那么我交的这一份保险金就覆盖了我全家所有人的医疗保险.被扶养人的数量并不影响你需要缴纳的医疗保险金额.这一点很好.

医疗保险的报销额度为老人报销90%,普通人报销70%.包括医疗和医药费用两方面,无论是诊所还是医院,还是在药店,拿着医保卡都可以享受减免.

对于医疗费用来说,像似为了美观而选择安装陶瓷牙齿这样不影响正常生活的非必需支出是不算在报销内的.
对于医药费来说,有一个可报销医药品的列表,之内的药品都可以报销.而在这点上,像前一段刚研发的白血病治疗药也很快被加入到列表,可见并不用太担心自己会遇到什么无法报销的药品.

另外,医疗费的支出每个月都有一个最大值,大概是你收入的三分之一到四分之一左右,这是你每个月支出的医疗费用的最大值,超过这个数额的医疗费用就可以享受全额报销.一年中这样的全额报销不超过三个月,超过三个月以后所有医疗费用又是全额报销.也就是说如果你患有长期的慢性疾病,是完全无需担心看不起病的.同时,对于有正式工作的人,如果你因为入院治疗导致被扣薪水,只要超过五天以上,那么五天以后的每天都可以获得薪水百分之八十的补助金.这也让你可以避免因病破产.

另外,再提一点就是对于最近流行的武汉肺炎,日本提供的是全额的免费治疗.

这就是我现在非常安心的原因.我并不担心自己感染武汉肺炎,因为我对日本的医疗系统和医疗保险制度很有信心,我不担心我会因为肺炎死掉,或者因为肺炎倾家荡产,或者对我造成很大的损失.